经常移民的朋友都知道，这几年欧洲的移民政策整体都是收紧的，尤其是申根区国家都陆续提高了难度。
但也有一个例外，就是希腊。靠着25万欧的购房移民通道，成为申根区内最后的低门槛移民选择。
1. 希腊房产投资移民的优势
1.1 申根区性价比卷王
希腊购房移民的规则非常简单清晰：就是投资额不少于25万欧元。
除外之外，无语言要求，无学历要求，无居住要求，不需提供无犯罪记录证明。
相比之下，葡萄牙的黄金签证需要50w欧起投，西班牙的非盈利签证每年需要住满183天，马耳他的总投资额高达50w欧……
以上要求，希腊通通没有，却能成就“一人投资，三代移民”的申根梦。
1.2 投资身份双丰收
希腊购房移民的投资门槛最低仅需25万欧元，回报率却相当可观。
以25万欧元购买雅典市中心50㎡公寓为例：
月租金800欧元，首年租金9600欧元，租金收益率3.84%；
5年后房价有望增值至34万欧元，增值收益11万欧元；
扣除交易成本和持有成本后，总收益约10.65万欧。
按最差情况预计，假设5年后房产并没有增值，你仍然可以靠租金获得最低3.84%的收益。
这就相当于你花250万人民币买了一个低风险理财，顺便送了一张希腊身份证。
1.3 精英教育，接轨国际名校
希腊教育资源丰富，与国际接轨，升学路径多元化。
①众多英美名校聚集。圣凯瑟琳学校、雅典美国社区学校等国际名校，在希腊都设有分校区，可选空间非常大。
②学费低。希腊顶级国际学校的学费每年约8000~13000欧元，仅相当于国内一线城市国际学校费用的三分之一到二分之一。
③通往欧美名校的跳板。希腊是欧美名校的重要生源，譬如希腊的圣劳伦斯学院每年就有大量毕业生前往英国剑桥、华威大学、美国大学等顶级学府深造。
④最后一条退路，如果想读国内院校，还可以华侨生身份参加竞争压力小得多的全国联考，低分抄底国内211。
2. “蓝白国度”希腊：地中海宜居天堂
希腊被誉为“蓝白国度”，因为整个国家几乎都被海岸线包围了。虽然它的土地面积仅有意大利的1/3，但海岸线长达1.5万公里，蓝旗海滩617个，位列世界第二。
2.1 风景优美，生活惬意
希腊是典型地中海气候，年平均晴天超过250天，空气洁净度远优于国际超优标准（50 µg/m³以内）。希腊人每日平均工作时间约6-7小时，下班时间早，有充足时间享受家庭生活和户外活动。
2.2 完善的医疗保障系统
根据世界卫生组织报告，希腊医疗保障体系排名全球14，服务排名11，处于欧洲中上水平。而且希腊政府每年医疗支出占GDP的10%左右，甚至高于英美等发达国家。
2.3 “欧洲南大门”交通枢纽
希腊作为三大洲交汇的枢纽，是通往亚欧非的天然门户。船舶经苏伊士运河驶入地中海，最先抵达的主要欧洲港口就是比雷埃夫斯港。并且，自2008年中远海运集团参与运营以来，比雷埃夫斯港实现了跨越式发展。
3. 希腊房产投资移民政策解读
希腊购房移民政策经历过三个时期的演变：
最初是2013年开始的25万欧的统一门槛；
2023年开始部分区域涨至50万欧；
2024年9月正式实施的新政，步入“三轨并行”时代。
所谓“三轨并行”，就是指当前希腊分地区实行三档投资门槛。
- 80万欧元：适用于雅典市中心、塞萨洛尼基等高需求地区，需购120m²及以上房产
- 40万欧元：适用于希腊其他涨价至40万欧的非热门地区，同样需购120m²及以上房产
- 25万欧元：适用于“商改住”等房产类型，无面积限制
4. 实操流程
申请希腊房产投资移民流程并不复杂，简而言之就是：拥有25万欧元→在希腊购买一套房产→每年3%左右的租金回报→拿永居卡。
具体步骤如下：
1. 确定意向楼盘（1-2周）
确认房产，交10%定金（可以用人民币支付），付完全部房款后可原路退回或抵扣第三方费用。
2. 签署POA律师授权（2-3周）
办理海牙POA（POA：律师授权书，授权给律师代办买房和身份事宜。
3. 税号及银行办理（1个月左右）
申请希腊税号，并开立当地银行开户。
4. 房款支付（2个月内）
POA完成后，在2个月内完成付完全款及第三方办理费用（房款大概分3笔支付，具体金额和时间请按律师为准）。
5. 房产过户（约3个月）
付完全款后，律师办理买房手续，完成过户。
6. 移民申请（约3周，官方不超过40天）
律师递交材料申请身份，等移民局确认函。
7. 预约打卡（视出行时间而定）
律师预约采集指纹。
8. 永居卡领取（以移民局时间为准）
待审批完成，律师代领有效期五年的希腊永居卡并邮寄回国。
5. 防坑要点
Tip 1: 核实房产“身份”，警惕手续不全的“黑户”房
坑点：部分待售房产可能存在法律文件不齐全的问题，尤其是商业性质房产未经合法程序改建为住宅（“商改住”）。如果房产缺少必要的“改建批文”，则该房产在法律上不具备住宅属性，将无法用它来申请移民。
Tip 2: 实地考察验明正身，拒绝“区位”和“品质”的文字游戏
坑点：利用信息差，将偏远郊区的房产包装成“核心区”或“富人区”，区位“擦边”，玩“千禾零”式的文字游戏。
Tip 3: 核查房产能源等级，规避未来资产贬值风险
坑点：希腊及欧盟正持续提升建筑的能效标准。若购入能源等级过低（如2033年未达到D级） 的房产，未来可能面临三大问题：
- ① 违反欧盟法规，出租或出售受限制；
- ② 市场竞争力弱，资产价值下跌；
- ③ 日常能源消耗巨大，持有成本高。
以上就是希腊房产投资移民项目的要点，若仍存疑虑，欢迎进一步咨询陆江跨境！
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